건설공사 계약방식과 장단점 총정리!

 

건설공사는 계약방식에 따라 공사의 품질, 비용, 공기(기간), 그리고 참여자 간의 협력 방식이 크게 달라집니다. 발주자와 도급자 간의 계약 형태는 공사의 성공 여부에 직결되는 만큼 철저한 이해와 준비가 필요합니다.

이 글에서는 전통적인 계약방식, 도급금액 결정 방식, 업무범위에 따른 계약방식을 포함한 다양한 건설공사 계약방식을 체계적으로 정리하였습니다.

 

 

🔎 목차

1. 건설공사 계약방식의 개요
2. 전통적인 계약방식
3. 도급금액 결정 방식
4. 업무범위에 따른 계약방식
5. 민자사업 방식
6. 성능발주방식
7. 마무리

 

1. 건설공사 계약방식의 개요

건설공사의 계약은 발주자(건축주)가 도급자(시공사)에게 도면, 시방서, 계약서에 따라 공사를 완성할 것을 약정하고, 그 결과에 따라 발주자가 공사비를 지급하는 형태로 이루어집니다.
주요 계약방식은 전통적 계약방식(설계와 시공 분리), 도급금액 결정 방식, 업무범위에 따른 방식 등으로 분류됩니다.

 

2. 전통적인 계약방식

(1) 직영공사

• 발주자가 직접 시공계획, 자재, 노동력 조달, 공사 감독을 수행하는 방식.

📌 장점

• 입찰 및 계약 절차 생략.
• 저렴한 공사비(도급자의 이윤 배제).
• 보안 유지가 필요한 공사에 적합.

📌 단점

• 발주자의 능력에 따라 공사 품질이 좌우됨.
• 공사 지연 및 조잡한 시공 위험성.
• 발주자가 모든 책임을 져야 함.

 

(2) 도급공사

1) 일괄도급 계약 (General Contract)

• 도급자가 전 공사에 대한 책임을 지며, 발주자는 계약 및 감독만 수행.

📌 장점

• 공사 관리가 단순하며 원활한 공사진행 가능.

📌 단점

• 하도급으로 인한 시공 품질 저하 우려.
• 설계도서가 완벽해야 하므로 공기 단축 기회 제한.

---

2) 분할도급 계약 (Multiple-Prime Contract)

• 공사를 공종별 또는 지역별로 나누어 각각 전문업체에 도급.

📌 종류 및 특징
1️⃣ 전문 공종별 분할: 설비공사 등 특정 공종을 분리 도급.
2️⃣ 공종별 분할: 시공 과정을 단계별로 도급.
3️⃣ 공구별 분할: 대규모 공사를 지역별로 나눠 발주.
4️⃣ 직종별 분할: 각 직종별로 도급을 줌.

📌 장점

• 전문업자가 참여하여 우수한 품질 기대.
• 경쟁으로 인해 저렴한 공사비 가능.

📌 단점

• 계약 및 감독 업무가 복잡.
• 관리비 증가.

(3) 공동도급 방식 (Joint Venture)

• 2개 이상의 건설사가 협력하여 공사를 수행.

📌 공동이행 방식: 구성원 전체가 연대 책임.
📌 분담이행 방식: 각 구성원이 담당 공종별 책임 수행.

 

3. 도급금액 결정 방식

(1) 총액계약 (Lump Sum Contract)

• 설계도서에 기초하여 공사비 총액을 계약.

📌 장점

• 발주자가 초기 단계에서 공사비를 예측 가능.
• 공사비 절감 및 관리 용이.

📌 단점

• 시공자가 비용 절감을 우선시하여 품질 저하 가능.
• 설계 변경 시 공사비 상승 및 공기 지연 우려.

---

(2) 단가계약 (Unit Price Contract)

• 공사 단위당 단가를 정하고, 실제 물량에 따라 정산.

📌 장점

• 긴급공사나 설계가 불완전한 경우 적합.
• 설계 변경에 따른 수량 조정 용이.

📌 단점

• 총공사비 예측이 어려움.

 

(3) 실비정산식 계약 (Cost Reimbursement Contract)

• 공사비 실비와 미리 정한 보수를 더해 도급자에게 지급.

📌 장점

• 공기 단축 및 품질 확보 가능.

📌 단점

• 실비 산정 기준이 명확하지 않을 경우 분쟁 가능성.

 

4. 업무범위에 따른 계약방식

(1) 턴키 도급 (Turn Key Contract)

• 설계, 시공, 시운전을 포함하여 도급자가 모든 업무를 수행.
  📌 장점
• 공사비 절감 및 공기 단축 가능.
• 창의적 설계 및 기술 개발 유도.

📌 단점

• 발주자의 의도가 반영되지 않을 가능성.
• 대규모 회사에 유리.

 

(2) 건설사업관리 (CM, Construction Management)

• 발주자를 대신하여 설계, 시공 관리, 계약 관리 등을 수행.
  📌 장점
• 원가 절감 및 공기 단축 가능.

 

(3) 프로젝트 관리 (PM, Project Management)

• 기획 단계부터 결과물 인도까지 모든 활동을 종합 관리.

 

5. 민자사업 방식

(1) BOT (Build-Operate-Transfer)

• 민간이 공사비를 부담하고, 시설물을 운영하여 수익을 창출한 뒤 소유권을 발주자에게 이전.

(2) BTO (Build-Transfer-Operate)

• 민간이 시설물을 건설 후 소유권을 발주자에게 이전, 이후 운영 권한을 가짐.

(3) BTL (Build-Transfer-Lease)

• 민간이 시설을 건설 후 소유권을 발주자에게 이전, 정부가 임대료를 지급.

 

6. 성능발주방식

• 설계도서 대신 건축물의 요구 성능만 명시하여, 시공자가 재료와 시공 방법을 선택.

📌 장점

• 창의적 설계 및 기술력 향상 기대.
  📌 단점
• 성능 표현 및 확인이 어려움.

 

7. 마무리

건설공사의 계약방식은 발주자와 도급자의 역할과 책임, 공사 목적에 따라 적합한 방식을 선택해야 합니다.
✔ 총액계약과 단가계약은 예산에 따라 선택.
✔ 턴키 방식과 CM 방식은 공기 단축과 품질 관리에 유리.
✔ 성능발주 방식은 시공자의 창의적 설계와 기술력을 기대할 수 있습니다.

 

이상으로 포스팅을 마치도록 하겠습니다 감사합니다 !