건축사업의 시행 절차 및 입찰·계약제도 총정리

건설산업은 기획부터 유지관리까지 체계적인 절차를 거쳐 진행됩니다.
공사의 원활한 수행을 위해서는 견적(Estimation), 입찰 및 계약(Procurement), 시공(Construction), 공사인도(Turn-over), 하자보수 및 유지관리(Facility Maintenance) 등의 단계가 중요합니다.

또한, 입찰 및 계약제도는 공사의 투명성과 공정성을 확보하는 필수 요소입니다.
이 글에서는 건축사업의 시행 절차, 입찰 및 계약제도, 전자입찰의 기대효과를 체계적으로 정리하였습니다.

 

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🔎 목차

1. 건축사업의 시행 절차
2. 입찰 및 계약제도
3. 전자입찰의 개념 및 기대효과
4. 마무리

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1. 건축사업의 시행 절차

건설사업은 다음과 같은 8단계의 과정을 거쳐 진행됩니다.

✅ (1) 사업 기획 및 타당성 조사

• 프로젝트의 기본 개념과 목표 설정.
• 경제적 타당성 및 시장 조사 실시.

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✅ (2) 설계(Design)

• 건축물의 기본 설계 및 실시설계 진행.
• 기술적, 경제적 검토를 통한 최적의 설계안 도출.

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✅ (3) 견적(Estimation) 단계

건설사업의 경제성을 평가하고 공사비를 산출하는 단계입니다.

📌 견적의 종류
1️⃣ 개산견적 (Approximate Estimates)

• 설계 초기 단계에서 예산 가능성 평가를 위해 수행.
• 유사한 공사 사례를 바탕으로 산출 (평당 단가, 병상수당 단가 등).
• 정밀도: ±50% ~ ±30% (AACE 기준).

2️⃣ 상세견적 (Detail Estimates)

• 실시설계 완료 후, 정확한 공사비 산출을 위해 수행.
• 재료비, 노무비, 장비비 등 상세 분석.
• 정밀도: ±15% ~ ±5% (AACE 기준).

3️⃣ 실적공사비 적산제도

• 과거 공사의 실적 데이터를 기반으로 공사비를 예측.
• 표준품셈이 아닌 실적 기반 견적 방식.

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✅ (4) 입찰 및 계약(Procurement) 단계

📌 계약 절차
1️⃣ 계약 방식 결정
2️⃣ 계약 문서 준비 (설계도서, 계약조건 등)
3️⃣ 입찰 공고 및 입찰 진행
4️⃣ 계약 체결

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✅ (5) 시공(Construction) 단계

📌 주요 프로세스
1️⃣ 착공 지시 – 발주자나 설계자가 시공 시작 지시
2️⃣ 선급금 지급 – 계약 조건에 따른 자금 지원
3️⃣ 시공 수행 – 계약에 따른 공사 진행
4️⃣ 기성 검사 및 기성금 지급 – 공정별 작업 확인 후 대금 지급
5️⃣ 준공 감사 및 준공 – 최종 검사 후 공사 완료

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✅ (6) 공사 인도(Turn-over)

📌 공사 완료 후 발주자에게 인도하는 과정

• 발주자가 최종 인수를 진행하며, 준공금 지급.

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✅ (7) 하자보수 및 유지관리 (Facility Maintenance)

📌 하자보수(A/S) 및 장기 유지관리 필요

• 계약에 명시된 기간 동안 하자보수 수행.
• 이후에도 정기적인 유지보수를 통해 건축물의 내구성 확보.

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2. 입찰 및 계약제도

공사의 계약 방식은 입찰 절차를 통해 공정하게 진행됩니다.
입찰 방식에 따라 공사의 투명성, 경제성, 경쟁성이 결정됩니다.

📌 입찰 방식의 종류

입찰 방식설명장점단점

일반(공개)경쟁입찰	공사 종류 및 입찰 자격을 신문, 관보에 공고	기회 균등, 공사비 절감	입찰 사무 복잡, 시공 품질 저하 우려
제한경쟁입찰	특정 자격(기술력, 장비 보유 등)에 따라 입찰 제한	일정 수준 이상의 시공 품질 확보	경쟁 업체 수 제한
지명경쟁입찰	신용도, 기술력, 경험 등을 고려하여 일부 건설사 지명	공사 품질 및 신뢰성 확보	담합 발생 가능성
수의계약(특명입찰)	특정 건설업체 1~3개사를 선정하여 계약 체결	신속한 계약 가능	경쟁 부재로 인한 가격 상승 우려

📌 정부 및 공공기관 입찰 방식

• 공공 건설 프로젝트는 대부분 공개경쟁입찰 또는 전자입찰을 통해 계약을 체결합니다.

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3. 전자입찰의 개념 및 기대효과

전자입찰(E-Procurement)은 인터넷을 통해 입찰을 진행하는 방식입니다.
📌 국가에서 발주하는 모든 입찰은 조달청 나라장터 시스템에서 관리됩니다.

✅ 전자입찰의 기대효과

📌 장점
✔ 공정성 및 투명성 강화 – 입찰 절차 공개 및 조작 방지
✔ 시간 및 비용 절감 – 업체가 직접 방문할 필요 없이 온라인 참여 가능
✔ 우수한 업체 선별 가능 – 입찰 참여 기회 확대
✔ 신속한 계약 체결 가능 – 빠른 정보 처리 및 낙찰자 선정

📌 활용 예시

• 건설 입찰
• 공공 프로젝트 계약
• 자재 및 용역 계약

📌 나라장터 활용

• 국가 발주 공사는 나라장터 (www.g2b.go.kr)에서 진행.
• 입찰 공고, 입찰 결과, 계약 관리까지 모든 과정이 온라인에서 이루어짐.

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4. 마무리

건설사업은 기획부터 유지보수까지 체계적인 관리가 필요합니다.
✔ 견적 산출(예산 예측 및 비용 관리)
✔ 입찰 및 계약 (투명성 및 공정성 확보)
✔ 시공 및 준공 절차 (품질 및 안전 관리)
✔ 전자입찰 도입 (효율적 운영 및 비용 절감)

 

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