건축 계약서류 및 시방서, 공사비 지불 순서 총정리

건설 프로젝트의 성공적인 진행을 위해서는 계약서류, 시방서 작성, 공사비 지불 순서를 철저히 관리하는 것이 중요합니다. 계약서류는 공사의 투명성과 신뢰성을 보장하고, 시방서는 시공 품질과 기준을 명확히 하는 역할을 합니다.

이 글에서는 계약서류의 구성과 내용, 시방서 작성 방법 및 주의사항, 공사비 지불 순서를 체계적으로 정리하였습니다.

🔎 목차

1. 계약서류의 내용과 구성
2. 시방서의 중요성과 작성 방법
3. 공사비 지불 순서
4. 마무리

1. 계약서류의 내용과 구성

계약서류는 발주자와 시공자 간의 책임과 의무를 명확히 하기 위해 작성됩니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.

(1) 계약서류의 구성 요소

1. 설계도면: 공사의 구체적인 시공 내용을 포함한 도면.
2. 공사도급 계약서: 계약 조건 및 세부 사항이 포함된 서류.
   • 관급공사의 경우 낙찰 후 7일 이내 계약 체결.
3. 공사비 내역명세서: 공사비 구성 항목과 세부 내용을 포함.
   • 계약 체결 후 3~5일 이내 제출.
4. 시방서: 표준 시방서와 특기 시방서를 포함하여 공사 수행 기준 및 요구 사항을 명시.

(2) 도급계약서의 필수 항목

(건설산업기본법 시행령 제25조 기준)

• 공사 내용(개요)
• 도급금액 및 노임 금액
• 공사 착수 및 완공 시기
• 도급금액 지급 방식(선급금, 기성금, 준공금)
• 설계 변경 및 물가 변동 시 금액 조정
• 하자담보책임 기간 및 방법
• 산업재해보상보험료, 고용보험료 등 법령에 따른 부담금
• 폐기물 처리 방법 및 재활용 규정
• 분쟁 발생 시 해결 방법

(3) 공사비 지급 방식 및 시기

📌 공사비는 착공금, 기성금, 준공금 순으로 지급됩니다.

항목설명지급 시기비율

착공금(전도금)	도급금액의 일부를 공사 시작 전에 지급	계약 후 약 1개월 이내	계약금액의 최대 70%
기성금(중간불)	공사 진행 상황에 따라 중간 지급	월별 또는 공정별	계약금액의 90%까지
준공금(완공불)	공사 완료 후 최종 대금 지급	준공 검사 후	잔액 일시 지급

(4) 계약제도상의 보증금

1. 입찰보증금: 낙찰된 시공자가 계약을 이행하지 않을 경우 손실 보증.
   • 입찰 금액의 5% 이상 납부.
2. 계약보증금: 시공자가 공사를 완료하지 못할 경우 발주자의 손실 보증.
   • 예정 금액의 10% 이상 납부.
3. 하자보증금: 하자 발생 시 보수를 책임지기 위한 보증금.
   • 하자보수 책임기간은 1~10년간 공사의 공종별.구조별로 하자보수 책임기간 설정
   • 하자보수 보증금은 공사금액의 2~5% 정도로 하자보증금 설정

2. 시방서의 중요성과 작성 방법

시방서는 설계도면에서 표현할 수 없는 공사의 재료, 공법, 기준 등을 명확히 규정한 문서입니다.

(1) 시방서의 종류

1. 표준 시방서: 일반적인 공사 재료와 시공 방법에 대한 기준.
2. 특기 시방서: 표준 시방서에 포함되지 않은 특별한 공법과 재료명 기재.

(2) 시방서 기재 내용

• 적용 범위: 공사의 대상과 범위를 명확히 기재.
• 재료 및 품질 기준: 사용 재료의 종류, 품질 검사, 수량.
• 공법 및 시공 방법: 시공 과정의 일반사항과 유의사항.
• 장비 및 설치 방법: 필요한 장비와 설치 기준.
• 기타 요구 사항: 도면에 표현하기 어려운 보충 사항 명시.

(3) 시방서 작성 시 주의사항

• 정확성: 재료와 공법을 구체적으로 명시.
• 간결성: 도면과 중복되지 않도록 간결하게 작성.
• 공사 범위 명시: 시공 순서에 맞게 기술.
• 오류 방지: 도면과 내용이 상충되지 않도록 기재.

(4) 시방서와 설계도서의 우선순위

1. 설계·감리자와 협의된 내용
2. 특기 시방서
3. 표준 시방서
4. 설계도면

3. 공사비 지불 순서

공사비는 착공금, 기성금, 준공금, 하자보증금 순으로 지급됩니다.

📌 지불 순서

1. 착공금(선급금): 공사 시작 전 지급.
   • 도급금액의 70% 이내.
2. 기성금(중간불): 공사 진행 중 중간 지급.
   • 월별 또는 공정별로 지급하며, 도급금액의 90%까지 지급.
3. 준공금(완공불): 공사 완료 후 지급.
   • 준공검사 완료 후 남은 금액 지급.
4. 하자보증금: 하자보수를 위한 보증금.
   • 준공검사 후 하자에 대한 보증금 1~3년까지 2/100~5/100을 예치한다.

4. 마무리

건설 프로젝트의 성공적인 진행을 위해 계약서류, 시방서, 공사비 지불 절차를 철저히 관리해야 합니다.
✔ 계약서류는 책임과 의무를 명확히 규정하고,
✔ 시방서는 공사의 품질과 기준을 보장하며,
✔ 공사비 지불은 공정성과 효율성을 기반으로 진행됩니다.

 

이상으로 포스팅을 마치며 읽어주셔서 감사합니다.