처음 전세 계약을 앞두고 계신가요?
‘어디서부터 시작해야 하지?’ ‘혹시 사기당하는 건 아닐까?’
이런 걱정, 한두 가지가 아니실 거예요.
부동산 용어도 어렵고, 계약서도 복잡하게 느껴지다 보면
괜히 두렵고 걱정부터 앞서게 되죠.
하지만 걱정 마세요. 누구나 처음은 있고,
미리 알아두면 충분히 안전하게 전세계약을 할 수 있어요.
그래서 오늘은!
✅ 전세계약을 진행하기 전에 반드시 체크해야 할 유의사항을
하나하나 쉽게, 꼼꼼하게 정리해 드리려고 합니다.
이 글만 보셔도 기본기는 탄탄하게 잡고 가실 수 있도록 준비했으니,
끝까지 함께해 주세요 😊
✅ 전세 살고 있는집이 경매에 넘어 간다면? 그리고 그 집 경매에 직접 참여하기 된다면?
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✅ 전세 계약의 안전벨트! 전세 보증보험과 전세권 설정에 대해 알고 싶으시다면 위 버튼을 클릭해주세요!
✅ 집주인이 전세금을 반환 안해준다면? 대처방법 가이드를 알고 싶다면 위 버튼를 클릭해주세요!
✅ 전세 계약 도중에 집주인이 바뀐다면? 세입자가 꼭 알고 미리 대처해야 하는 4가지에 대해 알고 싶으시다면 위 버튼을 클릭해주세요!
전세는 내 집이 아님에도 수천만 원에서 수억 원의 보증금을 맡기는 계약입니다.
따라서 집을 고를 때부터 계약 마무리까지 철저한 확인이 필수입니다.
이번 포스팅에서는
- 전세의 기본 개념
- 좋은 전세집을 고르는 기준
- 전세계약 시 반드시 확인해야 할 10가지 유의사항
까지 차근차근 알려드릴게요.
📚 전세란?
전세는 '전세금'이라는 거액의 보증금을 집주인(임대인)에게 맡기고, 월세 없이 일정 기간 집을 사용하는 계약 방식입니다.
📝 특징 요약
- 보증금만 내고 매달 임대료는 없음
- 계약 기간 종료 후 보증금을 돌려받는 것이 전제
- 집값 상승기에는 비교적 경제적인 주거 형태
- 하지만 집주인 파산/압류 등으로 보증금 손실 위험 존재
✅ 그래서 ‘전세금 보호’가 무엇보다 중요합니다!
🏡 좋은 전세집을 고르는 기준
전세계약 전에는 단순히 "집이 예뻐 보이냐"보다 안전하고, 문제가 없는 집이냐가 더 중요해요.
✔️ 1. 신축 또는 준신축 여부 확인
- 너무 오래된 집은 누수, 결로, 곰팡이 등의 문제가 생기기 쉽습니다.
- 준공 10년 이내 집이 상대적으로 관리 상태가 좋습니다.
✔️ 2. 대출이 과도하게 잡힌 집은 피하기
- 등기부등본 확인 시 근저당 금액이 집값의 60% 이상이면 위험할 수 있어요.
✔️ 3. 다세대·다가구는 보증금 순위 확인
- 해당 건물에 나보다 먼저 들어온 세입자가 있는지, 보증금이 나보다 많은지 확인!
✔️ 4. 불법건축물은 피하기
- 옥탑방, 베란다 확장, 무허가 증축 등은 전세보증보험도 가입이 안 되는 경우가 많아요.
✔️ 5. 주변 인프라 & 교통 확인
- 역세권, 편의시설, 마트, 병원 등 실거주 만족도를 좌우합니다.
🔍 집 상태 + 법적 안전성 + 생활환경 모두 고려해야 ‘좋은 전세집’입니다.
✅ 전세계약 시 유의사항 10가지
1. ✔️ 등기부등본 확인
- 반드시 소유자 이름, 근저당 설정, 가압류·가처분 등의 권리관계를 확인해야 합니다.
- 등기부등본은 인터넷등기소에서 무료 열람 가능합니다.
❗ 내 전세금보다 앞선 근저당이 있다면 위험! 집이 경매에 넘어가면 내 돈부터 못 받습니다.
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2. ✔️ 전입신고 + 확정일자 받기
- 전입신고: 세입자가 실제로 거주하고 있다는 행정 절차
- 확정일자: 계약서 기준 날짜를 법적으로 인정받아 우선변제권을 확보
✅ 주민센터에서 계약서 원본 지참 후 신청 (가능하면 잔금 당일)
3. ✔️ 전세보증보험 가입 가능 여부
전세금이 1억이든 3억이든, 집주인이 보증금을 못 돌려줄 상황에 대비하려면 꼭 필요합니다.
가입 불가능한 집 = 위험신호 🚨
- 불법건축물
- 근저당 과다
- 체납 세금
- 감정가 하락
보증기관: HUG, SGI 서울보증, KB손해보험 등
4. ✔️ 전세권 설정 고려
전세보증금이 고액이거나 집 상태가 애매할 경우, 전세권 등기 설정을 통해 더 강력한 법적 권리를 가질 수 있습니다.
- 집주인 동의 필요
- 설정비용 약간 발생
- 경매 청구 가능
5. ✔️ 잔금 전 등기부등본 재확인
계약 후 잔금 전까지 시간이 있다면, 그 사이에 소유주가 바뀌었는지 확인 필수!
📌 잔금 당일 최신 등기부등본 반드시 다시 떼어보세요.
6. ✔️ 관리비 및 공과금 특약 작성
- 관리비 누가 부담?
- 체납 시 책임은 누구?
- 공과금 정산 방식은?
이런 내용은 반드시 특약사항으로 문서화해야 분쟁 방지됩니다.
7. ✔️ 집 상태 점검 및 하자 기록
- 벽지, 바닥, 창문, 도어락, 보일러 등 고장 여부 점검
- 하자 발견 시 사진 촬영 후 계약서에 기재
🧰 “기존 하자는 임대인이 수리한다” 문구도 꼭 넣기!
8. ✔️ 계약금·중도금·잔금 계좌이체
모든 금전 거래는 계좌이체 + 거래내역 보관이 원칙입니다.
❗ 현금 거래는 문제 발생 시 입증이 어렵습니다.
9. ✔️ 계약서 특약사항 작성
특약은 법적 효력이 있습니다.
예를 들어:
- 반려동물 허용 여부
- 벽지/장판 교체
- 중도 퇴거 시 책임 조항 등
10. ✔️ 집주인 신분증 및 연락처 확보
- 임대인 본인의 신분증 사본 확보
- 연락처 2개 이상(핸드폰 + 가족 혹은 중개인) 확보
📌 중개사무소 정보(대표번호, 등록번호)도 함께 보관해 두면 좋습니다.
✅ 마무리 체크리스트
| 등기부등본 확인 | ✅ |
| 전입신고 및 확정일자 | ✅ |
| 전세보증보험 가능 여부 확인 | ✅ |
| 전세권 설정 여부 | ✅ |
| 잔금 전 소유자 재확인 | ✅ |
| 관리비·공과금 특약 명시 | ✅ |
| 집 상태 점검 및 하자 기록 | ✅ |
| 계좌이체로 금전 거래 | ✅ |
| 계약서 특약사항 작성 | ✅ |
| 집주인 신분증 및 연락처 확보 | ✅ |
✍️ 결론
전세는 단순한 주거 선택이 아닌 수억 원짜리 계약입니다.
‘사람 좋다’는 말만 믿거나, ‘집이 예쁘다’는 이유로 계약하면 큰 금전 피해를 입을 수 있습니다.
📌 이번 글에서 소개한 전세의 개념, 집 고르는 기준, 계약 시 유의사항을 꼭 기억하세요.
안전한 전세 생활의 시작은 꼼꼼한 체크에서 시작됩니다!
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